外部需求带动工业化、城市化,房地产市场快速发展:外需发展带动了我国工业化、城市化进程,我国房地产市场快速发展,房地产投资和房地产价格连续多年持续快速上涨,房地产成为我国支柱产业。次贷危机爆发,外部需求急剧萎缩,外部需求推动国内房地产市场飞速发展阶段已经过去。

　　高房价促使外部需求和国内房地产市场的关系由次贷前的互补关系变成替代关系:次贷危机爆发,我国房地产市场也经历了短暂调整,但在国内刺激内需政策刺激下,国内房地产市场快速恢复。国内房价上涨过快,在宽松货币政策推动下投机性需求对刚性需求的挤压明显。房价上涨,交易量萎缩本是市场机制作用下的价格杠杆调节现象,是一种正常现象。但当前价涨量跌现象持续,说明房地产市场的投机性很强。房价过高一方面使得自住性需求的刚性变弱,另外,高房价也使得我国经济结构严重失衡。外需萎缩,对房地产市场进行政策支持来带动内需增长,这是当前房地产市场快速上涨的理由。但随着外需逐步恢复,我国经济转型的逐步推进,房地产市场的支持政策必将面临转向。

        房地产政策走向成为中期观察房地产市场的重要变量:在房价过高背景下,房地产市场发展的唯一支撑因素就是政策支持,而高房价对我国经济发展的负面影响也成为政府未来决策的重要参考因素。次贷危机引发了全球经济再平衡,我国也必然进入一个新的经济转型期,未来中期房地产市场发展的重要窗口是外部需求的恢复进度和宽松货币政策退出的时间点。宽松货币政策退出的时间点取决于国内CPI的恢复状况,而外部需求的明显恢复将促使国内房地产市场政策支持的必要性大大降低。

（来源：西部证券）